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Gesamtkosten über Zeit: wann zahlt sich die Immobilie aus?

Eine einzelne Renditeprozentzahl verschweigt die wichtigste Frage: Wann hat die Immobilie sich über die Mieteinnahmen selbst bezahlt? Dieser Rechner zeigt den Kapitalfluss Jahr für Jahr und das Break-even-Jahr, ganz ohne Wertsteigerungsprognose, nur der reine Rückfluss.

Von Mithat Yildiran, Investmentberater · Aktualisiert am 18. August 2026 · Warum wir auf Ihrer Seite stehen

Beim Neubau typisch 15 bis 22 %, mit Erstkäuferermäßigung oder bei Bestand weniger. Siehe Nebenkosten-Rechner.

Nur eintragen, wenn Möbel und weiße Ware nicht im Kaufpreis enthalten sind.

Verwaltung, Instandhaltung, Versicherung, Hausgeld. Wird über die gesamte Haltedauer konstant gerechnet.

Miete und Kosten werden für jedes Jahr konstant angenommen, ohne Wachstums- oder Inflationsannahme, und ohne jede Wertsteigerung der Immobilie selbst.

Richtwert zur Orientierung. Das Ergebnis zeigt den rechnerischen Rückfluss aus Ihren Eingaben; verbindlich ist immer das konkrete Angebot. Grundlagen siehe Nebenkosten-Rechner und Mietrendite-Rechner.
Warum eine Prozentzahl nicht reicht

Rendite in Jahr eins ist nicht dasselbe wie Amortisation

  • Break-even-Jahr: das erste Jahr, in dem der kumulierte Cashflow die Gesamtinvestition (Kaufpreis, Nebenkosten, optionale Erstausstattung) erreicht oder übersteigt.
  • Kein Break-even angezeigt: heißt nicht "schlechtes Investment", sondern dass der reine Mietrückfluss die Investition innerhalb der gewählten Haltedauer nicht deckt. Wer zusätzlich auf Wertsteigerung setzt, geht damit bewusst ein Prognoserisiko ein, das dieser Rechner nicht mitrechnet.
  • Bewusst nicht enthalten: Wertsteigerung, Mietsteigerung, Inflation, Finanzierungskosten, Steuern und Wechselkurseffekte.
Häufige Fragen

Gesamtkosten über Zeit: häufige Fragen

Was zeigt der Gesamtkosten-über-Zeit-Rechner, das die anderen Rechner nicht zeigen?
Die anderen Rechner zeigen eine Momentaufnahme: Nebenkosten heute, Rendite in Jahr eins. Dieser Rechner zeigt den Kapitalfluss über mehrere Jahre und das Jahr, in dem die Mieteinnahmen die komplette Investition zurückgezahlt haben, den sogenannten Break-even. Das ist die Zahl, die eine einmalige Renditeprozent-Angabe nicht zeigt.
Ist eine Wertsteigerung eingerechnet?
Nein, bewusst nicht. Der Rechner zeigt ausschließlich den Rückfluss aus Mieteinnahmen abzüglich laufender Kosten, Jahr für Jahr, ohne jede Annahme zu künftig steigenden Immobilienpreisen. Miete und Kosten werden über die gesamte Haltedauer konstant gerechnet, es gibt keinen Wachstums- oder Inflationsfaktor. Das ist absichtlich konservativ.
Was bedeutet es, wenn kein Break-even angezeigt wird?
Dann reicht der eingegebene Cashflow innerhalb der gewählten Haltedauer nicht aus, um die Gesamtinvestition aus Kaufpreis, Nebenkosten und optionaler Erstausstattung zurückzuholen. Das ist ein ehrliches Ergebnis und kein Fehler, es zeigt, dass sich die Rechnung bei diesen Annahmen erst später oder nur über eine Wertsteigerung lohnt, die dieser Rechner bewusst nicht unterstellt.
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